SYN CarialStar screening 1920x1080 big kopia

20.2°C

partnerzy:

reklama

syngenta neu

reklama
1/6

Dzierżawa gruntów rolnych - na co trzeba zwrócić uwagę?

Napisał  Mar 14, 2018

Dzierżawa ziemi i gruntów rolnych

Dzierżawa to najczęściej wybierana forma udostępniania gruntu rolnego innym osobom do użytkowania. Umowa dzierżawy zawierana jest pomiędzy obiema stronami na podstawie warunków i ustaleń, jakich dokonały one w zakresie terminu zawarcia umowy, płatności za użytkowanie gruntu, jak i wielu innych. Rozwiązanie to jest szansą dla wielu rolników, na swobodne korzystanie z ziemi, a tym samym posiadanie źródła zarobku.

Podstawy dzierżawy

Współcześnie nie każdy rolnik posiada własną ziemię, którą z powodzeniem może uprawiać, a ci, którzy taką posiadają, nierzadko nie wiedzą co z nią zrobić – przekazać młodszemu pokoleniu czy też sprzedać. Opcją idealną dla obu stron, jest wydzierżawienie ziemi, która na podstawie ustalonych warunków użyczana jest rolnikowi do użytkowania. Tego typu umowy pozwalają nie tylko na korzystanie z użyczanej ziemi, ale także z jej plonów, które są własnością najemcy. Co ważne, przy wynajmowaniu ziemi, właściciel nadal pozostaje właścicielem, a tym samym nie traci swoich składek emerytalno-rentownych z KRUS, co także jest jedną z zalet takiego układu.

Prawidłowa umowa

Użyczenie gruntu rolnego osobom trzecim każdorazowo powinno zostać objęte umową dzierżawy, która będzie regulować kwestie związane z płatnościami, z terminami oraz wieloma innymi aspektami. W treści umowy, prócz oczywistych danych, takich jak dane kontaktowe wraz z adresami oraz oznaczeniami dokumentów tożsamości obu stron – dzierżawcy i wydzierżawiającego – nie może zabraknąć informacji regulujących kwestie związane z terminem obowiązywania umowy, czynszem, przedmiotem umowy, a także kwestii, które określają, która ze stron jest zobowiązana do spłaty należnych podatków oraz innych kosztów związanych z eksploatacją gruntu.

Przede wszystkim należy zwrócić uwagę na konkretne i pełne dane. W treści umowy powinny znaleźć się informacje dokładnie określające przedmiot umowy dzierżawy, czyli ziemie, jakie wydzierżawiający oddaje najemcy. Niemniej ważną kwestię stanowi protokół zdawczo-odbiorczy, który powinien zostać sporządzony w formie aneksu do umowy dzierżawy.

W treści umowy sporządzonej pomiędzy obiema stronami powinny znaleźć się zapisy regulujące kwestie związane z prawami i obowiązkami zarówno dzierżawcy, jak i wydzierżawiającego. Głównym aspektem rozważań powinny być postanowienia odnoszące się do dokonywania wszelkiego rodzaju ulepszeń i zmian przedmiotu umowy przez dzierżawcę, jak i związanych z nimi opłatami oraz formami rozliczania. 

W przypadku zapisów dotyczących czynszu nie można pominąć w treści umowy informacji o jego wysokości, terminie, do jakiego musi być on każdorazowo wpłacany. Co ważne, czynsz dzierżawny może być wypłacany zarówno w formie pieniężnej, jak i świadczeniach innego rodzaju, co jest kwestią ustalaną pomiędzy stronami. Wielu rolników decyduje się także na ustalenie czynszu, jako ułamkowej części pożytków z dzierżawionych gruntów rolnych.

Treść umowy użyczenia ziemi na użytkowanie osób trzecich powinna obejmować ponadto wszelkie zapisy rozstrzygające ewentualne spory wynikające z umowy – współcześnie stosowaną zasadą jest rozstrzyganie wszelkich niejasnych kwestii przez sądy powszechne, lecz odpowiedni zapis w umowie dzierżawy, jest w stanie przełożyć sądy powszechne, na sądy polubowne.

Ważną dla obu stron kwestią jest ujęcie w umowie zapisu o prawie pierwokupu, która przede wszystkim stanowić będzie ważny punkt dla dzierżawcy. Zgodnie z prawem, każdy najmujący grunt ma prawo do wykupu danej ziemi przed osobami trzecimi, w momencie, w którym wydzierżawiający decyduje się na sprzedaż.

W treści umowy na czas oznaczony nie powinno zabraknąć listy przypadków, które umożliwiają wypowiedzenie umowy dzierżawy. Zgodnie z prawem, każda ze stron umowy na czas oznaczony ma prawo do wypowiedzenia umowy dzierżawy, jednak warunki i uprawnienia mogą być różne dla dzierżawcy i wydzierżawiającego. W umowie może zostać ujęty punkt informujący o tym, że strony mogą decydować, że wypowiedzenie wymaga zachowania ustalonych wyprzedzających terminów, niekoniecznie identycznych dla obu stron, jak i ująć zapis o natychmiastowym skutku wypowiedzenia.

Data pewna, a czas trwania umowy

Współczesne prawo umożliwia stronom zawarcie umowy zarówno w formie pisemnej, jak i ustnej – umowa ustna ma racje bytu w przypadku zawarcia jej na okres nie dłuższy niż rok. Dzierżawienie gruntu rolnego w terminie dłuższym niż rok powinno zyskać formę pisemną, która zapewni bezpieczeństwo każdej ze stron, zwłaszcza gdy strony nie posiadają świadków zawarcia umowy.

Dzierżawa gruntów rolnych zazwyczaj wiąże się z dwoma terminami prawnymi. Pierwszym z nich jest data pewna, natomiast drugim czas trwania umowy. Data pewna jest określeniem, które polega na urzędowym poświadczeniu daty zawarcia umowy, która wcześniej dokonana została ustnie pomiędzy stronami. Ważnym aspektem dokonania czynności tak, aby zyskała ona datę pewną, jest podpisanie dokumentów w obecności notariusza lub z pieczątką innego organu państwowego. Za datę pewną można uznać także moment wpisania umowy dzierżawy do ewidencji gruntów i budynków.

Czas trwania umowy jest natomiast terminem określającym okres, na jaki może zostać zawarta umowa dzierżawy. Prawo umożliwia podpisanie umowy na czas oznaczony lub nieoznaczony, oczywiście z ujęciem postanowienia o możliwości przedłużenia dzierżawy na następny okres dzierżawny, gdy umowa została podpisana np. na 10 lat. Należy jednak wiedzieć, że umowa podpisana na czas oznaczony wynoszący 30 lat, po upływie tego terminu zostaje uznana za zawartą na czas nieoznaczony.

Obowiązku obu stron

W przypadku zawarcia umowy dzierżawy każda ze stron objęta jest przepisami regulującymi jej obowiązki względem przedmiotu umowy, jak i drugiej strony. Dzierżawcę obejmuje przede wszystkim obowiązek terminowego przeprowadzania płatności czynszu za przedmiotu umowy w wysokości, jak i w formie ustalonej przez umowę. Ponadto, najemca gruntu jest zobowiązany do wykonywania swego prawa zgodnie z wymogami prawidłowej gospodarki, a także do dokonywania wszelkich niezbędnych napraw, tak aby przedmiot umowy pozostał w stanie niepogorszonym. Umowa dzierżawy obejmuje także zapis stanowiący o tym, że najemca gruntu nie może poddzierżawiać, ani udostępniać ziemi osobom trzecim, tak samo, jak i zmieniać przeznaczenia przedmiotu bez zgody wydzierżawiającego.

Do obowiązków stojących po stronie wydzierżawiającego zaliczyć należy przede wszystkim udostępnienie i wydanie przedmiotu umowy najemcy, jak i pozostawienie go w dyspozycji dzierżawcy na czas, jaki określa termin zawarty w umowie. Co ważne, wydzierżawiający nie ma prawa ingerowania w prowadzoną przez najemcę działalność, o ile jest ona zgodna z prawem i zapisami w umowie sporządzonej pomiędzy stronami.

Dzierżawa, a korzystanie z ziem

Kodeks cywilny przewiduje inne formy użytkowania gruntów rolnych, aniżeli dzierżawa ziemi. Instytucja bezczynszowego korzystania z gruntów rolnych, która inaczej zwana jest także bezczynszowym użytkowaniem lub dzierżawą bezczynszową, odnosi się do sytuacji, w której najemca gruntu nie jest zobowiązany do ponoszenia kosztów związanych z czynszem, a jedynie do uiszczania podatków oraz innych opłat związanych z własnością, oraz posiadaniem ziemi.

Różnica pomiędzy dzierżawą a dzierżawą bezczynszową polega zasadniczo na kosztach, jakie ponosi najemca. W pierwszym przypadku jest on zobowiązany do płacenia czynszu w określonej formie, wysokości i terminie wydzierżawiającemu, natomiast w przypadku instytucji najemca nie uiszcza opłat z tytułu czynszu na rzecz udostępniającego grunt.

Sytuacje sporne

Jedną z kwestii spornych w przypadku dzierżawy jest kwestia wypowiedzenia bez zachowania terminów ujętych w umowie. Warto jednak pamiętać, że pomimo iż każdy wydzierżawiający ma prawo do przedterminowego wypowiedzenia umowy gruntu, to sytuacja ta musi zostać poparta faktami. Wypowiedzenie dokonane może zostać w przypadku, gdy dzierżawca zwleka z zapłatą czynszu, po uprzednim udzieleniu dodatkowego trzymiesięcznego terminu zapłaty zaległego czynszu. Kolejnym przypadkiem jest złamanie przepisu o udzielaniu prawa do użytkowania osobom trzecim lub poddzierżawianie ziemi. Wypowiedzeniu bez zachowania terminu ujętego w umowie podlega dzierżawa, w sytuacji, gdy najemca używa przedmiotu umowy w sposób niezgodny z jej zapisami lub z przeznaczeniem przedmiotu i czyni to pomimo wcześniejszych upomnień ze strony wydzierżawiającego.

Kolejną z sytuacji spornych jest zwrot nakładów finansowych włożonych w poprawę jakości stanu przedmiotu umowy, jakie wyłożył najemca. Ma on prawo rościć o zwrot nakładów lub zapłatę ich równowartości, jednak należy pamiętać, że roszczenia te przedawniają się po upływanie roku, od dnia zwrotu dzierżawionej ziemi.

Nierzadko dochodzi także do sytuacji, w której wydzierżawiający umiera. W takim wypadku umowa dzierżawy ziemi nadal trwa na niezmienionych warunkach, a w miejsce wydzierżawiającego wstępują spadkobiercy. Dziedziczący po spadkodawcy przejmują wszelkie prawa i obowiązki wydzierżawiającego, w tym także zawarte umowy najmuj gruntu – wszelkie prawa i obowiązki podlegają dziedziczeniu na zasadach ogólnych.

Kwestię sporną stanowią także wszelkie dopłaty bezpośrednie przysługujące rolnikom. W sytuacji dzierżawienia gruntu otrzymywanie dopłat schodzi na rzecz najemcy ziemi, chyba że strony postanowią inaczej. Wielu właścicieli gruntów pobiera dostępne dopłaty rolnicze, w zamian oferując najemcy ziemię bez konieczności płacenia czynszu dzierżawnego. Według prawa oraz formalnie ustalonych zasad rację bytu ma pierwsza forma rozliczania dopłat, czyli przyjęcie ich przez najemcę oraz płacenie czynszu dzierżawczego.

Dzierżawienie od ANR

Jednym ze sposobów uzyskania gruntów rolnych przez rolników jest zawarcie umowy z Agencją Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa. Umowa taka zawierana jest na czas oznaczony, a zawarte w niej postanowienie o możliwości wypowiedzenia umowy najmu przez ANR reguluje, że wyłączony może zostać zakres 30% powierzchni użytków rolnych będących przedmiotem umowy. Adekwatnie do pomniejszonych ziem, zostaje także zmniejszona kwota czynszu. Podpisanie umowy z ANR wiąże się także z możliwością zwolnienia z ponoszenia opłat związanych z czynszem dzierżawczym, na warunkach określonych w umowie.

Dzierżawa gruntów rolnych to rozwiązanie z korzyścią dla obu stron. Rolnikom bez ziem, daje możliwość zyskania gruntu, którego uprawianie przyniesie pożytek i tym samym zapewni środki finansowe do życia, natomiast dzierżawa ziemi w przypadku wydzierżawiającego stanowi źródło comiesięcznego dochodu, bez przymusu sprzedaży ziemi. Warto jednak wcześniej zapoznać się z obowiązującym prawem i stworzyć umowę regulującą wszelkie kwestia tak, aby żadna ze stron nie była poszkodowana.

(rpf)

reklama
reklama
reklama reklama reklama reklama reklama

Jak zyskać wysoki plon ziemniaka

Slide thumbnail
Slide thumbnail
Slide thumbnail
Slide thumbnail
Slide thumbnail